Czyli co zrobić, żeby świętować butelką szampana, a czego unikać, żeby nie dać się w tę butelkę nabić!?

Decyzja o zakupie mieszkania dla wielu z nas to jedna z największych i najbardziej odpowiedzialnych decyzji w życiu. Co prawda, obecnie nie towarzyszy nam już przeświadczenie, że w mieszkaniu, które kupimy będziemy mieszkać do końca życia, ale wciąż jest to niosąca za sobą spore konsekwencje decyzja. Dzieje się tak za sprawą zmiany w naszym myśleniu i ogólnie zmiany stylu życia, nie tylko młodych ludzi, ale również tych w średnim wieku. Nie mniej jednak zakup mieszkania to nie jest rutynowy zakup drożdżówek w osiedlowej piekarni, ani nawet zakup wymarzonego auta, na który skrupulatnie odkładaliśmy długie lata. Różnic jest tak wiele ile tylko możemy sobie wyobrazić.

Ale do rzeczy, po kolei.

1. Określ kryteria.
Zastanów się dobrze jakie mieszkanie chcesz kupić i na co zwracasz największą uwagę. Tutaj należy się banał, ale niezwykle zasadny i istotny- pamiętaj, nie ma mieszkań idealnych! Czym szybciej ustalisz na czym konkretnie Ci zależy, najlepiej ustal sobie 3-4 główne kryteria, tym szybciej znajdziesz to, co faktycznie może Cię zainteresować. Zastanów się czy chciałbyś mieszkać w bloku czy w kamienicy (o tym szerzej w jednym z kolejnych wpisów na moim blogu), które piętro preferujesz i czy typ ogrzewania jest dla Ciebie istotny. Pomyśl jak bardzo zależy Ci na balkonie i jaki chciałbyś mieć widok z okna. Często ludzie odrzucają zakup mieszkania ze względu na niedostateczne nasłonecznienie lub okna wychodzące na ruchliwą ulicę. Odpowiedz sobie czy dopuszczasz opcje odświeżenia, a może nawet remontu, czy szukasz mieszkania gotowego do wprowadzenia. Wszystko to pozwoli Ci ograniczyć poszukiwania do wyłącznie sensownych opcji, dzięki czemu zaoszczędzisz mnóstwo czasu i nerwów.

2. Portale.
Niewątpliwie najpopularniejszym medium, na którym możesz znaleźć oferty mieszkań są portale nieruchomościowe. Do największych „graczy” należy dobrze wszystkim znany OLX i OTODOM. Nie należy również zapominać o pozostałych portalach, które również są niezwykle wartościowym źródłem poszukiwań, m.in. nieruchomości online, morizon, domiporta. Tak jak gorąco zachęcam do świadomego zawężenia listy wymagań „must have” przy wyborze wymarzonego mieszkania, tak samo mocno sugeruję NIE ograniczać poszukiwań wyłącznie do największych portali. Te nieco mniejsze i siłą rzeczy mniej popularne media ogłoszeniowe (jak np.: tabelaofert, szybko.pl czy okolica.pl) również mają niezwykłą moc. Warto śledzić również ogłoszenia na grupach nieruchomościowych na Facebook. Wiele ofert będzie się pewnie powtarzać, ale nie wykluczone, że właśnie w ten sposób znajdziesz prawdziwą „perełkę”. Jedno jest pewne- cierpliwość jest tutaj Twoim sprzymierzeńcem.

3. Pośrednik.
Co zrobić, gdy wybrana przez Ciebie oferta wystawiona jest przez pośrednika? Rynek pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie jest jeszcze w Polsce tak dojrzały jak można by sobie tego życzyć. Co wcale nie oznacza, że nie można trafić na solidnego i godnego zaufania agenta. Nie mniej jednak, warto wyjść z założenia, że ewentualna współpraca zaczyna się wtedy, kiedy świadomie podejmiesz taką decyzję. Właśnie dlatego warto zadzwonić i porozmawiać.
Rozmowa sama w sobie nic nie kosztuje, a może naprawdę dużo zmienić. Dość łatwo przecież możesz przekonać się czy człowiek po drugiej stronie słuchawki to ktoś, z kim chcesz współpracować. Dokładnie wysłuchaj co ma Ci do powiedzenia i jak podchodzi do swojej profesji. Sprawdź w internecie w jaki sposób pracuje i czy coś o nim piszą klienci. Pamiętaj również, że usługi pośrednictwa nie są najtańsze, ale naprawdę dobry pośrednik zadba, żebyś przez cały proces zakupu czuł się bezpiecznie i komfortowo. Jeśli trafisz w dobre ręce to musisz wiedzieć, że w ostatecznym rozrachunku naprawdę warto!

4. Oględziny.
Gdy już umówisz się z właścicielem lub pośrednikiem na oglądanie mieszkania, koniecznie się do tego przygotuj. Spisz na kartce pytania, na które chciałbyś uzyskać odpowiedzi. Podczas samej prezentacji mieszkania może być tyle rozpraszaczy i emocji, że naprawdę łatwo zapomnieć o wielu istotnych kwestiach. Nie krępuj się zapytać o powód sprzedaży, sąsiadów, czy słychać ich zza ściany, przeprowadzone remonty i naprawy, instalacje, zużycie mediów, najbliższą okolicę itd. Pamiętaj, jeśli właściciel albo pośrednik na każde pytanie odpowiada zachwalająco, i to bez „mrugnięcia brewką”, to wiedz, że coś się dzieje.😊 Jeśli wymaga tego sytuacja i planujesz w nowym mieszkaniu zaaranżować przestrzeń po swojemu, na oględziny weź ze sobą miarkę (dobry pośrednik będzie miał dalmierz) i zmierz dokładnie te części w mieszkaniu, których wymiary są Ci niezbędne. Pamiętaj to jest Twój czas, wykorzystaj go na 100%! Jeśli mieszkanie wpadło Ci w oko i realnie rozważasz jego zakup, możesz zrobić coś jeszcze, co upewni Cię w tej decyzji lub totalnie zmienisz zdanie. Ryzykowne, ale uważam potrzebne. Zarezerwuj sobie nieco więcej czasu na to, żeby po prezentacji przejść się po okolicy i lepiej ją poznać. W wielu przypadkach zasadne jest również zapukać do sąsiadów i zapytać jak się tu mieszka. Wygrywasz na wielu polach – w ten sposób poznasz swojego przyszłego sąsiada, możesz też usłyszeć coś ważnego, o czym nie wspomniał właściciel, dzięki czemu upewnisz się w swoim przekonaniu lub po prostu rozwiejesz trapiące Cię wątpliwości.

5. Dokumenty.
Jeśli jesteś wstępnie na tak, dowiedz się jak najwięcej w kwestiach formalnych. Zanim podejmiesz jakiekolwiek negocjacje poproś o nr Księgi Wieczystej i sprawdź co się tam dzieje. Numery Ksiąg wieczystych są powszechnie dostępne i właściciele nie powinni mieć żadnego problemu z tym, żeby je okazać osobom zainteresowanym zakupem ich mieszkania. W samej KW zwróć uwagę kto jest faktycznym właścicielem, jaki jest realnie metraż danej nieruchomości oraz czy w dziale III są wpisane jakieś roszczenie lub prawa oraz czy na mieszkaniu ciąży hipoteka (dział IV). Wszystko to pozwoli Ci potwierdzić zapewnienia właściciela lub ewentualnie da pretekst do dalszych rozmów i wyjaśnień. Pamiętaj, że będąc pod opieką dobrego pośrednika, o takie sprawy w ogóle nie powinieneś się martwić – to jego obowiązek i odpowiedzialność. Powinien wszystko Ci przedstawić i wytłumaczyć, dzięki czemu oszczędzasz sporo nerwów i czasu.

6. Negocjacje.
Nie wstydź się, ani nie obawiaj negocjacji. Potraktuj to jak dogrywanie ostatnich ustaleń i szczegółów całego procesu. Jeśli masz silne argumenty negocjacyjne przedstaw je (np. zakup za gotówkę, mieszkanie wymaga remontu, mieszkanie nie jest wyposażone itp.). Musisz wiedzieć, że przedmiotem negocjacji jest nie tylko cena, ale również, a czasem przede wszystkim, terminy poszczególnych etapów sprzedaży (umowa przedwstępna, umowa przyrzeczona, przekazanie lokalu), wyposażenie, umeblowanie a nawet kwota zadatku. Jeśli jesteś w stanie pójść na rękę właścicielowi w kontekście daty przekazania lokalu (czyli dnia, w którym faktycznie przejmiesz klucze do mieszkania) – to właśnie ten fakt, może być największą kartą przetargową podczas rozmowy o ostatecznej cenie mieszkania. I w tym miejscu znowu muszę dodać, że dobry pośrednik ds. nieruchomości doskonale wie, jak doprowadzić do sytuacji win-win, czyli kiedy obie strony całej transakcji są zadowolone z jej przebiegu i wyniku.

7. Umowy.
Jeśli masz już wszystko ustalone z właścicielem mieszkania, czyli cenę ostateczną, kwestię tego co zostaje w mieszkaniu, a co będzie zabrane, oraz wszystkie terminy umów, to oznacza, że jesteś już dalej niż bliżej. W przypadku kiedy przy zakupie zamierzasz podeprzeć się kredytem, nieco wcześniej koniecznie sprawdź u doradcy swoją zdolność i zapytaj jaki bufor czasowy potrzebujesz, żeby dobrze zabezpieczyć swoje interesy podczas umowy przedwstępnej. Bez względu na to czy mieszkanie jest łakomym kąskiem czy nie, i bez znaczenia jak dobrze wygląda Twoja relacja z właścicielami mieszkania, zaproponuj podpisanie umowy rezerwacyjnej wraz z zadatkiem. Ta umowa zabezpieczy zarówno Ciebie, jak i sprzedających do czasu podpisania umowy przedwstępnej – naprawdę warto (więcej o umowie rezerwacyjnej znajdziesz w jednym z kolejnych wpisów na moim blogu). Na umowie przedwstępnej (cywilnoprawnej lub notarialnej) sprawdź dobrze, czy wszystkie ustalenia negocjacyjne i te z umowy rezerwacyjnej są zachowane. Pośrednik dbający o bezpieczeństwo swoich klientów zawsze koordynuje te działania, tłumaczy i rozwiewa ewentualne wątpliwości. Z podpisaną umową przedwstępną udajesz się do banku i zaczyna się cały proces kredytowy. Kiedy już decyzja kredytowa zostanie Ci przyznana, możecie z właścicielem umawiać się do Kancelarii Notarialnej na podpisanie umowy przyrzeczonej, czyli aktu notarialnego przenoszącego własność.

W przypadku gdy nie posiłkujesz się kredytem, a zakupu dokonujesz za gotówkę, cały proces związany z umową przedwstępną Cię nie dotyczy i od razu możecie spotykać się z właścicielami u Notariusza.

Przed samą umową dobrze jest otrzymać z kancelarii draft czyli projekt umowy. Tak, abyś miał czas się z nią zapoznać i ewentualnie zgłosić wątpliwości czy poprawki. W akcie notarialnym zapisuje się również termin, do którego nastąpi przekazanie lokalu czyli kiedy fizycznie otrzymacie klucze i podpiszecie protokoły zdawczo-odbiorcze. Czym są, jak je uzupełniać i gdzie składać – o tym w jednym z kolejnych moich wpisów na tym blogu. Nie mniej, po podpisanym akcie notarialnym, formalnie jesteś już nowym właścicielem – gratuluję!