Każda nawet najmniejsza podróż zaczyna się od pierwszego kroku. Nie inaczej jest w przypadku rozpoczęcia poszukiwań własnego mieszkania. Jedno z podstawowych kryteriów, od którego zaczynamy naszą podróż pt. ”wymarzone lokum” to lokalizacja i rodzaj budownictwa. Mieszkanie w bloku czy w kamienicy – co wybrać? Bardzo często już sama lokalizacja determinuje wybór typu budownictwa. Bywa też tak, że na danym terenie mamy zróżnicowany wybór, z którym chcąc nie chcąc musimy się zmierzyć już na samym starcie. Dlaczego to istotne?

Stan prawny
Mieszkanie w bloku czy w kamienicy? Przede wszystkim należy sobie zdawać sprawę, że większość bloków (zarówno tych z wielkiej płyty czyli z lat 70. i 80. oraz te budowane z cegły czyli z lat 90. oraz niektóre po roku 2000) jest zarządzana przez spółdzielnie mieszkaniowe. Oznacza to nie mniej nie więcej, że stan prawny takich mieszkań to Spółdzielcze Własnościowe Prawo do Lokalu z założoną Księgą Wieczystą lub bez. Oczywiście część z mieszkań mogło zostać wyodrębniona na zasadzie ustanowienia odrębnej własności lokalu. Posiadanie mieszkania w kamienicy lub w nowym budownictwie wiąże się z tym, że mamy pełną własność do tej nieruchomości. Różnica w teorii niewielka, ale warto znać różnicę i zależności. Będę o tym szerzej pisał w jednym z następnych artykułów.

Czynsz
Z całą pewnością jest to kryterium, którego nikt z nas nie pominie przy poszukiwaniu mieszkania. Wbrew pozorom wysokość czynszu jest dość mocno powiązana z typem budownictwa. Większość kamienic nie jest podłączona do sieci miejskiej, przez co ogrzewanie poszczególnych lokali jest kwestią indywidualną ich właścicieli. Najczęściej jest to centralne ogrzewanie piecem gazowym, nieco rzadziej ogrzewanie elektryczne (mamy tu kilka rodzajów). Na całe szczęście coraz rzadziej zdarza się, że mieszkanie jest jeszcze ogrzewane piecem kaflowym.

Czemu o tym wspominam? Fakt, że ogrzewanie nie zawiera się w czynszu administracyjnym sprawia, że jest on zazwyczaj stosunkowo niski. W jego skład wchodzą wtedy opłaty administracyjne, podatki, często wywóz śmieci oraz fundusz remontowy. Dodając do tego opłaty związane z ogrzewaniem (grzejniki i woda) dają sumę, która stanowi nasz realny, miesięczny koszt utrzymania mieszkania.

Zazwyczaj w czynszu w blokach znajdują się już media miejskie. Oznacza to, że czynsz administracyjny jest naszym jedynym (oprócz zużycia energii, ewentualnie gazu) obligatoryjnym kosztem utrzymania mieszkania w bloku. Oczywiście nie wspominam tutaj o abonamencie na telewizje czy internet i inne tego typu.

Ściany, mury
Kwestia niesamowicie subiektywna. Często zwracamy uwagę na grubość ścian w kontekście akustyki, czyli czy i jak bardzo będzie słychać sąsiadów. Pytamy również o grubość murów, mając na uwadze termikę budynku i samego mieszkania. Innymi słowy chodzi o to, czy w mieszkaniu jest ciepło zimą i czy da się wytrzymać bez klimatyzacji latem.

Kamienice i ogólnie budynki budowane z cegły charakteryzują się zazwyczaj wysoką trwałością i dobrą izolacją. Należy to rozumieć jako ogromny plus w kwestii termiki murów oraz braku hałasów zza ścian. W mieszkaniach w blokach, zwłaszcza tych nowych, bywa z tym naprawdę różnie i należy mieć to na względzie. Warto pamiętać, że każdy zarządca winny jest udostępnić podstawowe dane dotyczące technologii budowy budynku.

Otoczenie. Infrastruktura
Sprawa dość oczywista, ale może warto uporządkować fakty. Bloki w nowym budownictwie zazwyczaj mają własną, niezależną infrastrukturę wokół (nowoczesne place zabaw, boiska, tereny zielone). Bloki z wielkiej płyty również często umiejscowione są w ramach większych osiedli, dzięki czemu wszystko to, co jest niezbędne do życia na co dzień znajduje się pod ręką. Natomiast kamienice i tzw. plomby (bloki wybudowane między kamienicami) najczęściej znajdują się otoczeniu stricte miejskim. Nie da się ukryć, że mieszkanie w takim miejscu bywa zgoła odmienne od mieszkania na typowym osiedlu. Nie ma tutaj poczucia swoistej autonomii w ramach osiedla, jest za to poczucie przynależności do całej dzielnicy.

Życie miejskie jest tu na wyciągnięcie ręki wraz z wszystkimi jego dobrodziejstwami. Należy również pamiętać, że mieszkając w kamienicy musimy liczyć się z parkowaniem „pod chmurką”. Pół biedy jeśli do dyspozycji zmotoryzowanych jest podwórko, ale w przeciwnym wypadku wracając codziennie z pracy nastawmy się na „polowanie”. Z kolei na osiedlach i blokowiskach mamy taką sytuację, że brak wykupionego miejsca parkingowego jest największą zmorą osób tam mieszkających.

Zarządca
Bloki z lat 80’, 90’ oraz z początku XXI wieku są zazwyczaj zarządzane przez spółdzielnie mieszkaniowe. To jak funkcjonują spółdzielnie zostawiam indywidualnej ocenie każdego z Was drodzy czytelnicy. Wydaje się, że wszystko zależy od konkretnej spółdzielni i od samych ludzi tam pracujących. W przypadku kamienic i nowych bloków zarządcą są prywatne firmy wybierane przez konkretne wspólnoty mieszkaniowe. Tutaj też bywa bardzo różnie. O ile w przypadku zarządcy prywatnego, możemy w drodze głosowania nad uchwałą takiego zarządcę zmienić, o tyle w przypadku spółdzielni takiej możliwości już nie mamy.

Sąsiedztwo
Czyli tzw. ładnie nazywana „tkanka miejska”. Tutaj sprawa jest dość prosta, choć trzeba zaznaczyć, że w przypadku kamienic bardzo się to zmienia. Siłą rzeczy w kamienicach i starszych budynkach zasiedla się coraz więcej młodych ludzi, którzy właśnie tam chcą budować swoją przyszłość. Można pokusić się o stwierdzenie, że mieszkańcy kamienic to coraz częściej „mieszanka pokoleniowa”z silnym trendem napływu młodych, perspektywicznych ludzi. Nowsze budownictwa to w ogromniej przewadze młodzi ludzie i rodziny z dziećmi.

Słowem podsumowania
Jak wszystko w naszym cudownym życiu ma swoje mocne i słabe strony, zalety i mankamenty. Mieszkanie w bloku czy w kamienicy? Wszystko zależy od tego, co tak na prawdę potrzebujemy, jak chcielibyśmy żeby wyglądało nasze codzienne funkcjonowanie i co jest naszym priorytetem. Dla niektórych urok i klimat kamienic jest bezapelacyjny i nie wyobrażają sobie życia w bloku. Inni z kolei muszą mieć windę, parking podziemny i ogrzewanie miejskie. Prawda jest taka, że nie ma mieszkań idealnych, ale wybór tego najbliższego ideałowi zależy od zestawieniu kluczowych kryteriów poszukiwań oraz pogodzeniu się z kompromisem. Bo taki zawsze będzie. I warto o tym pamiętać. Powodzenia!

P.S.

Jeśli szukasz mieszkania we Wrocławiu to zajrzyj do moich ofert.

Fot. Michał Gniadzik